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Mietrecht

Coronavirus und Gewerberaummiete

Aktualisiert am 30.03.2020

Die enormen wirtschaftlichen Auswirkungen der im Zuge der Corona-Epidemie in Kraft getretenen Beschränkungen – insbesondere die flächendeckende Schließung von Betrieben der Unterhaltungswirtschaft und der Gastronomie – zwingen Gewerbetreibende über Nacht zu einem „Kassensturz“: Einnahmen brechen häufig sofort und mitunter vollständig weg, während die allgemeinen (Fix-) Kosten zunächst unverändert bleiben.

Neben den Personalkosten stellt die Miete häufig die größte Position in der unternehmerischen Bilanz dar. Für betroffene Unternehmen stellt sich danach die Frage, ob und wie die zu zahlende Miete im Rahmen bestehender Mietverträge ggf. kurzfristig reduziert werden kann.

Auch die Frage, inwiefern eine fristlose Kündigung durch den Mieter oder den Vermieter ausgesprochen werden kann, beschäftigt die Gewerbetreibenden.

Die flächendeckende Lahmlegung weiter Bereiche der Realwirtschaft zur Pandemie-Vorsorge durch einen „Shut down“ ist historisch ohne Vergleich.

Es liegt daher in der Natur der Sache, dass keine obergerichtlichen Entscheidungen existieren, denen unmittelbar vergleichbare Fälle zugrunde liegen. Rechtliche Prognosen stehen daher zwangsläufig unter dem Vorbehalt gerichtlicher Bestätigung.

1. Regelung des individuellen Vertrages

Zunächst ist der individuelle Mietvertrag einer genaueren Betrachtung zu unterziehen. Nach der gesetzlichen Risikoverteilung trägt der Gewerbemieter das Gewinn- und Verwendungsrisiko (vgl. § 537 BGB), d. h. die Mietzahlungspflicht besteht unabhängig davon, ob der Mieter den Gebrauch ausübt bzw. ausüben kann und dabei Gewinn erzielt.

Möglich ist aber, dass in einzelnen Verträgen das Verwendungsrisiko auf den Vermieter verlagert wird. Hierfür dürfte jedoch nicht ausreichend sein, dass nur ein konkreter Vertragszweck vereinbart ist (z. B. Nutzung als Club, Bar, Restaurant oder Ladenlokal). Da die meisten Gewerbemietverträge als sogenannte Formularverträge in der Regel von den Vermietern vorgegeben werden, erscheint es unwahrscheinlich, dass eine „Verschiebung“ des gesetzlichen Risikomaßstabs in vielen Gewerbemietverträgen anzutreffen ist. 

Denkbar ist auch, dass der Mietvertrag eine sogenannte „Force Majeure“-Klausel vorsieht, also eine Klausel, die Fälle „höherer Gewalt“ regelt. Auch diesbezüglich verbietet sich jede pauschale Beurteilung – Sicherheit kann nur die Prüfung des einzelnen Mietvertrags vermitteln.

2. Keine Mietminderung

Lässt sich aus dem Mietvertrag keine spezielle Regelung heranziehen (z. B. eine „Force Majeure“-Klausel), verbleibt es bei den allgemeinen gesetzlichen Regelungen, zunächst der Gewährleistung, hier insbesondere der Minderung (§ 536 BGB). Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, so ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit.

Die behördliche Anordnung, bestimmte Betriebe, Ladenlokale usw. vorübergehend im Sinne des vorbeugenden Infektionsschutzes zu schließen, dürfte keinen Mangel darstellen. Es ist zwar anerkannt, dass auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Rechtsmangel zur Minderung führen können, Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Beschränkungen der konkreten vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters.

Auch wenn dies aus Mietersicht zunächst „unfair“ klingt: anders, als beispielsweise in dem Fall, in dem die Nutzung der gemieteten Räume aufgrund eines baulichen Mangels behördlich untersagt wird, beziehen sich die behördlichen Anordnungen zum Infektionsschutz auf den Betrieb des Mieters, nicht auf die Beschaffenheit der konkreten Räume oder ihre Beziehung zur Umwelt.

3. Keine Unmöglichkeit – Störung der Geschäftsgrundlage?

Neben den spezielleren mietrechtlichen Vorschriften können in Ausnahmefällen auch die Regelungen des allgemeinen Leistungsstörungsrechts Anwendung finden, wie z.B. Unmöglichkeit und Störung der Geschäftsgrundlage.

Wäre dem Vermieter die Erbringung seiner Leistung (die Gebrauchsüberlassung) unmöglich geworden (§ 275 Abs. 1 BGB), müsste der Mieter auch keine Miete mehr zahlen (§ 326 Abs. 1 S. BGB). Unmöglichkeit liegt für den Vermieter jedoch nicht vor: weder ist seine Leistung (Gebrauchsüberlassung der Räume) unerbringbar, noch wäre eine solche Unmöglichkeit auf Dauer angelegt, denn die Beschränkungen sind zwar einschneidend, aber dennoch vorübergehend auferlegt.

Möglicherweise könnte aber eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) vorliegen. Wäre dies der Fall, könnte der Mieter einen Anspruch auf Vertragsanpassung haben, also ein Recht auf vorübergehende Reduzierung der Miete (ggf. bis auf „Null“), möglicherweise auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung.

Voraussetzung wäre, dass sich Umstände, die zur Vertragsgrundlage geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Hierunter können insbesondere Fälle der Störung des Verwendungszwecks fallen („Zweckstörung“): der Schuldner der Gebrauchsüberlassung (Vermieter) kann seine Leistung zwar noch erbringen, die Räume also zur Nutzung überlassen; die Leistung ist für den Gläubiger (Mieter) aber sinnlos geworden.

Für eine Anwendung von § 313 BGB spricht, dass die gesetzlich geregelte Risikoverteilung (siehe oben Ziff. 2) überschritten sein dürfte: haben beide Parteien die beabsichtigte Verwendung der vermieteten Räume zur „Geschäftsgrundlage“ gemacht, so wäre es widersprüchlich, den Mieter in einer historisch einmaligen Ausnahmesituation auf sein allgemeines Betriebsrisiko zu verweisen. Denn die vorübergehende Betriebsschließung hat ihren Ursprung in einem Akt höherer Gewalt, der nicht der Risikosphäre einer der Parteien zugeordnet werden kann.

Allerdings lassen sich auch gewichtige Gegenargumente finden: so betrifft die Anordnung den Betrieb des Mieters und stellt danach keinen Mangel dar (s. o.). Eine Umgehung der spezielleren mietrechtlichen Risikoverteilung durch die Anwendung allgemeiner schuldrechtlicher Billigkeitsgrundsätze kann auch formalen Bedenken begegnen. Schließlich sind die Betriebsschließungen nur vorübergehender Natur und gerade bei Mietverträgen mit langen Laufzeiten muss – bei einer zeitlichen Betrachtung über die gesamte Laufzeit – das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Einzelfall nicht gravierend sein.

Ggf. muss also auch nach Art und Laufzeit des Mietvertrags differenziert werden: sind von der behördlichen Anordnung beispielsweise nicht nachholbare Einzelveranstaltungen betroffen, kann ggf. eher von einer Störung der Geschäftsgrundlage ausgegangen werden, als bei langjährigen Mietverträgen.

4. Folgen und praktische Hinweise für den Gewerbemieter

Der Mieter sollte in jedem Fall mit seinem Vermieter in Kontakt treten und mit diesem über eine Stundung, möglicherweise auch über eine kurzfristige Reduzierung der Miete verhandeln. Den Vermieter trifft in einer solchen Situation die Pflicht, sich solchen Verhandlungen nicht zu verschließen.

Bleiben die Verhandlungen erfolglos, sollte die Miete bei langfristigen Mietverhältnissen – sofern sie noch gezahlt werden kann – gezahlt werden, allerdings unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung. Andernfalls geht der Mieter das Risiko einer fristlosen Kündigung ein, sofern die rückständige Miete zwei Monatsmieten erreicht oder über zwei aufeinanderfolgende Monate mindestens eine Monatsmiete. Abzuwarten bleibt aber, inwiefern der Gesetzgeber die angekündigten mietrechtlichen Maßnahmen zum Schutz der Mieter konkret umsetzt. So sollen die Kündigungsmöglichkeiten vorübergehend eingeschränkt werden, wenn der Mieter wegen der Corona-Krise in Zahlungsverzug gerät.

[Anmerkung v. 30.03.2020: Nach dem am 27. März 2020 verabschiedeten Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht hat der Gesetzgeber die mietrechtlichen Vorgaben nun konkret ausgestaltet.

Das Gewerbemietverhältnis kann danach durch den Vermieter nicht alleine aus dem Grund gekündigt werden, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.

In der Praxis zeigt sich bereits unmittelbar, dass zahlreiche Unternehmen ankündigen, die Mietzahlungen vorübergehend auszusetzen.

Mietern kann daher dazu geraten werden, diese vorübergehende Einschränkung des Kündigungsrisikos nach einer sorgfältigen Liquiditätsbetrachtung ggf. dazu zu nutzen, um mit dem Vermieter in die Verhandlung über eine Stundung laufender Mieten bis einschließlich Juni 2020 einzutreten.]

Möchte der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, sollte er sich darüber bewusst sein, dass der Vermieter die fristlose Kündigung für unwirksam halten und die Miete daher bis zum Ablauf der Frist zur ordentlichen Kündigung weiterverlangen könnte – der Mieter müsste sich dann auch darauf einstellen, dass der Vermieter sich zunächst an der Kaution schadlos hält und ggf. im Nachgang über Zahlungsansprüche gestritten wird.

Bei Mietverträgen, die sich auf die Anmietung von Räumen oder Grundstücken zu bestimmten, einzelnen (Veranstaltungs-)Terminen beziehen, sollte aus Mietersicht eine vorsorgliche, außerordentliche Kündigung erfolgen. Zu beachten ist, dass in vielen Gewerberaummietverträgen eine Schriftform der Kündigung gefordert wird. Die Kündigung sollte also eigenhändig durch den/die Mieter (bei mehreren Mietern alle Mieter!) unterschrieben und dann dem Vermieter zugestellt werden. Dies sollte – sofern möglich – durch persönliche Übergabe oder Einwurf in den Briefkasten unter Mitnahme eines Zeugen erfolgen, andernfalls durch Zustellung per Einschreiben (Einwurf). Parallel kann auch per E-Mail gekündigt werden. Die Kündigung nur per E-Mail wird aber in vielen Fällen alleine nicht ausreichen.  

Daher sollte nach Möglichkeit in jedem Fall ein Einvernehmen mit dem Vermieter hergestellt werden.